供给侧改革系列社论：去库存要有前瞻意识

作为供给侧改革“三去一降一补”五大任务之一的房地产去库存，近期似乎淹没在房地产投资增速回归、房价上涨以及频现的声音之中。

国家统计局发布1~4月全国房地产开发投资和销售情况显示，当期全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1~3月份提高1个百分点，连续4个月上涨，较去年全年增速的1%，大幅回升6.2个百分点。房地产数据回升甚至成为4月份经济数据全面回落中少有的亮点。

同时，继去年底今年初一线城市房价上涨之后，近几个月二三线城市房价开始抬头并加速上涨，其中4月份环比涨幅较高者惠州、昆山，涨幅在6%以上;中山、厦门、苏州涨幅超5%，廊坊、珠海、东莞则达4%以上。这些城市除了苏州、厦门为二线城市外，其他均为京沪深周边地区。

与房价上涨相伴随的是土地成交量倍增。统计显示，二线城市4月成交经营性土地2422万平方米，占总成交比高达80%。环比上升10.7%，同比上升41.7%;土地出让金则高达1135.6亿元，同比上升280.4%，环比上升38.4%，土地价格出现暴涨。房地产开发企业房屋施工面积、房屋新开工面积等房地产建设的多个典型指标也全面复苏。

在一线城市上涨带动下，一些人口呈现净流入状态的二线城市有一定的上涨动力，尤其还有频现的刺激。不过在经济下行压力渐大、资产配置荒背景下，投机因素助推亦不可忽视。

更值得警惕的是，昆山、惠州等一线城市周边地区的非理性上涨。以昆山为例，今年4月同比涨幅达到50%，已超过同期上海，而昆山上涨的主因，乃上海“3·25”限购新政后的“外溢”，这其中投机因素不可小觑，因为不限购，“上海客”疯狂进入昆山楼市，有的甚至一次性购买好几套，押注价格上涨。同样的情况也存在于上海周边的嘉善、平湖地区。因为临近上海，加之开发商借助轨道交通预期造势，上海周边房价今年以来呈现量价齐升。深圳周边的惠州、东莞，以及北京周边的廊坊，也庶几近之。

短期来看，这些城市房价的上涨有销量支撑，但由于其中投机因素过多，如今中国人口增长已步入拐点，一旦人口导入未能跟进，房产开发又持续不断，很容易造成新的库存。与此同时，一定意义上而言，房产从开发商卖给了投资者并不是真正的去库存，只是将库存转移而已。正如《人民日报》发表权威人士谈话所指出，房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”。

以史为鉴，回顾三四线城市房地产高库存由来，很大程度上是2010年左右在楼市供需已趋平衡的背景下，地方政府在表面上繁荣的房地产市场面前未能保持冷静，继续疯狂出让土地，由于此后数年供需持续失衡，以致酿成房地产高库存这一经济难题。因此，面对当前上述地区房价的非理性上涨，一方面需要采取措施限制投机性需求;另一方面，地方政府应将土地出让控制在合理范围，不可图一时之财政收入，重走土地财政老路。

房地产去库存既是供给侧改革的重要含义，也是一项历史性任务。当前房地产行业各项数据的复苏，虽然对经济下行起到了一定程度的“托底”作用，但依靠房地产拉动并不符合经济转型升级的内涵，应该清醒看待。