高和苏鑫看空近期楼市，此前四次预判无一落空

一边是节节攀升的房价，一边是层层加码的调控政策，楼市后续走势如何，连一贯唱空的谢国忠都妥协了，高和资本董事长苏鑫成为了鲜有的看空派。他多次奉劝那些拥有多套住宅的人，尽早出手多余的房，并认为这是最危险的一轮房市泡沫，未来一两年，市场将进入下行趋势。

家有余房趁早卖

过去的十几年里，中国的购房者确实尝到了不少甜头。从2000年到2014年的十几年里，巴菲特的伯克希尔公司复合增长率是9.6%，而中国千千万万普通的购房者的复合增长率是19.5%，轻松击败了股神。另一方面，货币的复合增长率是17.1%左右，因此，人们都相信，购置房产一定是赚钱的。

但苏鑫认为，这一情况并不能长久。由于一线城市核心区域供开发的土地已寥寥无几，供给紧缺导致土地价格飞涨，又由于升温预期，房企补仓意愿强烈，拿地价格超出周边二手房售价，屡次出现“面粉比面包贵”的局面。此外，在通胀及股灾影响下，消费者大量进入住宅市场以求资本避险，使得二手房市场迅速升温，又刺激了更多人入市。如此反复，楼市泡沫迅速累积，使得一线城市楼市不仅价格与价值产生严重背离，供需关系也已脱节。

去年下半年以来，随着一线城市住宅投资属性的回归，购房者开始越来越多的使用杠杆。虽然目前一线城市出台的政策都在去杠杆，使本意流向一线城市房市的资金受阻，但二三线城市却在这个时候提高杠杆，把受阻的资金大量引入了。

各地政府推行的政策初衷是救地方负债，而非真正发力于“去库存”，实际上仍是加杠杆，无论是开发商企业债的大量发行，还是促进了除一线城市外的限购限贷的放开，都是如此。但加杠杆后，在行业效率及盈利水平没有改变的情况下，只是延缓地产行业风险爆发的时间而已。再加上二三线城市的需求本身就与一线城市无法相提并论，加杠杆后其风险迅速累积，比一线城市有过之而无不及。长此以往，“最后一根稻草”或许即将到来。

因此，苏鑫提醒家里有多套住房的人，要趁这一轮趋势果断卖掉手中流通性差的房子，“既然我们判断不了顶在何时、在哪里，最正确的投资理念就是极大地关注风险，宁可没能在最高点出货，也不要购买投资属性低、流动性低的资产”。

连续4次押对趋势

如此泼冷水，是故弄玄虚，还是言之有理，从历史数据上或许能瞥见端倪。近年来，苏鑫连续4次对楼市走势进行预判，并且一再应验，他的言论也被业界看作市场风向标。

2015年11月预判：2016年上半年北京楼盘房价必涨。

去年下半年以来，一线城市房价相继走高，房市泡沫再次成为业界热议的话题。对于短期而言，苏鑫坚定持看涨态度。他在去年11月发表文章《北京房价明年上半年会涨吗?》，基于土地市场的狂热、资金因避险而引发的一线城市聚集效应，以及利率的下行引发购房成本的降低这三点原因，他判断。现在，苏鑫的这一判断正在被事实所证明。

2014年9月预判：北京楼市百日回升。

苏鑫不仅对房价的整体走势有精准的判断，还曾经相当准确的预测出了拐点出现的时间。2014年9月，在北京房价连续4个月下挫后，市场信心受到较大打击，苏鑫9月29日在新浪财经撰文预判，。之后的两个月中，住宅及二手市场的成交量明显回升;价格从12月开始反弹，震荡向上并最终重回上升通道，完美印证了苏鑫的“百日回升”判断。

2014年3月预判：“断崖式下跌”不会出现。

2014年初，由于商品房供应量居高不下，成交量大幅下跌，库存压力逐渐累积，房企现金流问题凸显。中央财经评论员牛刀发表言论，称房价将出现断崖式下跌，也在业内获得了不少认同。此时，苏鑫正面回应，，并对政府政策进行深入解读，认为政府“不会允许房价出现大幅波动”。最终事实证明， 2014年楼市在经历波动后整体趋于平稳，百城房价指数略有下滑，并且正如苏鑫判断的“分化”急速加剧，一线城市明显坚挺，二线城市局部下跌，三线城市较多下跌。2014年楼市整体趋于平稳(数据源：中国指数研究院)

2013年10月预判：坚硬的泡沫也必将破裂。

2013年，中国房地产市场正是一片繁荣景象。频现，屡见不鲜，无论一线房企还是小开发商都对豪宅、高溢价产品推崇至极。当“金九银十”正凯歌高旋，苏鑫则发表博文《诺奖得主眼中的中国房地产泡沫》，是当时少数对市场提出风险警示的人之一。他将席勒“反馈环理论”引申到楼市，首先提出了由和二手房分别推动并相互作用的一手房市场“双反馈环”，。他警示开发商和投资者增加风险意识，在当时并没有被大多数人所采信，但之后2014年的市场下行给了所有冒进者以严肃的教训，很多盲目扩张的小开发商在这一年无力支撑走向破产，很多选择不慎的投资者也尝到了苦头。