金融、财税政策齐上阵楼市刺激效果待观察

当“首付降至２０％”遇上“契税减半、营业税减免”，２０１６年开年的中国楼市也由此受到一番“楼市政策再度遭遇真爱”的调侃。无论市场分析人士还是购房人，似乎都已按捺不住内心对再度袭来的期许。

接受中国经济时报记者采访的专家认为，从２０１５年贯穿全年的降准降息，到２０１６年２月下调首付比例至２０％，再到针对契税和营业税优惠政策，国家对楼市政策调整可谓货币、金融政策与财税政策齐上阵，其目的就是要鼓励百姓购房，加大对楼市去库存的政策支持。但对于新政未来的效果和预期，以及是否会促成楼市迎来新一轮火爆景象，专家提醒称“刺激效果仍有待观察”。

市场：看待新政“组合拳”现分化

２月２日，央行联合银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》下称“《通知》一”，《通知》规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为２５％，各地可向下浮动５个百分点；对拥有１套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于３０％。

就在“首付降至２０％”引来舆论高度关注之余，２月１９日，财政部、国家税务总局、住建部又联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》下称“《通知》二”，对房地产交易环节契税征收作出优惠调整。其中，对个人购买家庭唯一住房，面积为９０平方米及以下的，维持原有政策，即仍减按１％的税率征收契税；面积为９０平方米以上的，则一律改为减按１．５％的税率征收契税，这比起之前将另分９０—１４０平方米普通住宅按１．５％税率征收，非普通住宅按３％税率征收，以及１４０平方米以上按３％税率征收划分标准，变得更加简洁，且税率优惠调整巨大。在购买第二套改善性住房方面，新政也调整为面积为９０平方米及以下的，减按１％的税率征收契税；面积为９０平方米以上的，减按２％的税率征收契税。营业税方面，新政明确将对个人将购买２年以上含２年的住房对外销售的，免征营业税。

尽管新政力度看似不小，但市场对此似乎多了一些理性。在京工作逾８年的公司白领小孙，已经拥有一处北京楼盘自主房产，但他仍打算为其尚在外地的父母在北京或者周边地区新购一套住房。他认为，目前的时间节点对他而言正是出手的好机会。他告诉本报记者，原本打算在北京周边的燕郊、香河、固安等地购买一套一百平方米、总价一百万元左右的两居室，按照首付比例下调新政，首付款就能省下５万元左右。

据本报记者随机走访多名有购房意愿的购房人了解，其普遍乐见新政打出的“组合拳”，但这仍然不是影响其出手的决定因素，相比而言，诸如经济形势不好，房价或继续下探的担忧成为首要考虑因素，观望氛围可谓浓厚，且这一点对于在二三线城市，甚至三四线城市有购房意愿的购房人而言，更加明显。

另据一位有着在北京多个楼盘销售经验的房产销售赵经理告诉本报记者，类似首付下调、契税降低等政策更多地针对刚需强烈的购房人，比如确实可能因为数万元影响购房大计的人，而对于多数持币待购者而言，几万元的优惠幅度吸引力恐怕不大。她说，“北上广深等一线城市并不享受二套改善购房的契税优惠和营业税减免政策，证明一线城市楼市上升空间依旧巨大，不需要此类刺激政策。”

专家：应审慎看待刺激政策预期效果

对于此次有关部门选在２０１６年春节前后先后出台有关降低商贷首付比例以及契税、营业税的税收优惠政策，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受本报记者采访时表示，其用意十分明显，就是要在２０１６年早期尽快对外释放楼市政策更趋宽松的信号。他强调，应该引起注意的是，此次楼市新政一改以往全面翻转式的政策导向，转而选择逐步释放政策红利的方式，传递出了决策层希望促进房地产市场回暖，但力度上采取了逐步释放的轨迹，很明显，这次政策的主要目的就是要更多地促进改善性需求的释放。

顾云昌说，新政对购买二套改善性住房的购房者，将其贷款首付比例从４０％降到３０％，降幅达１０个百分点；而首套房则从２５％降到２０％，降幅为５个百分点。此外，包括契税和营业税在内的财税优惠政策实际上意在放开１４０平方米以上的大户型交易，将契税税率由原来的３％降到了１．５％，对于大户型的改善需求释放而言，一定能够带来不错的效果。

在顾云昌看来，回看２０１５年的楼市政策轨迹，显然单纯依靠降准降息等货币政策不足以实现对楼市的刺激。他说，从２０１５年贯穿全年的降准降息，到２０１６年２月下调首付比例至２０％，再到针对契税和营业税优惠政策，国家对楼市政策调整可谓货币金融政策与财税政策齐上阵，目的就是要鼓励百姓购房，加大对楼市去库存的政策支持。

那么，对于新政能否成为市场上乃至部分购房人所持“中国楼市或再迎强心剂”的观点，顾云昌认为，对于新政未来的效果和预期，以及是否会对楼市带来新一轮火爆景象，他提醒，“刺激效果仍有待观察。”

实际上，对２０１６年楼市新政的出台，持审慎态度的学者不在少数。东北财经大学财政税务学院副院长、中国税务学会理事吴旭东在接受本报记者采访时表示，新政通过降低交易环节的税率达到降低购买成本的目的，看上去是会有很大效果，但实际而言有必要客观看待。

吴旭东认为，虽然新政区分了高库存的不限购城市以及北、上、广、深等一线城市，且一致意愿是促进购房行为。但真正决定居民是否有购房意愿的是需求本身。在吴旭东看来，我国当前的房地产需求存在不足，“想要实现促进购房需求释放的目的，仅仅依靠财税政策是远远不够的。”

吴旭东强调，我国房地产市场的问题在于，政策层面尚未真正形成综合推进的局面。他认为，要看到当前住房市场需求的释放和供给并未形成有效对接，即所谓供给大、需求小，“要从根本上解决需求的问题，同时结合供给侧改革的综合要求，将房产库存对接到有效需求上来。”

而对于该如何促成综合推进局面的形成，吴旭东认为，促进房地产市场的健康可持续发展，应将土地转让、开发、销售、保有、赠与等联系起来，其中，在财税政策方面，需要统筹考虑，如除在短期的交易环节实施税收优惠的同时，也应重点对保有环节的房产税征收加以推进和落实。